"Ankauf und Verkauf von Immobilien / Kaufvertrag / Checklist"


    Viele von Ihnen sind, im Laufe Ihres Lebens, irgendwann mit dem Ankauf oder dem Verkauf einer Liegenschaft (Grundstücke), einer Eigentumswohnung oder eines Hauses konfrontiert.
Da es bei einem solchen Rechtsgeschäft, abhängig davon, ob man nun Käufer oder Verkäufer ist, meist um Beträge geht, die man, und das häufig sogar über einen Kredit finanziert, nur einmal im Leben zur Verfügung hat bzw. nur einmal erhält, ist es besonders wichtig auf eine von Anfang bis zum Ende absolut gesicherte Abwicklung zu achten.

Ich möchte Ihnen, als erste Übersicht, gerne eine „CHECKLIST“ jener Vertragspunkte zur Verfügung stellen, welche ein derartiger Vertrag mindestens enthalten sollte.

 

1.) Vertragsparteien: - d.h. also Verkäufer- und Käuferseite mit Namen, Geburtsdatum, Beruf und Adresse;
 

2.) genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes: - gemäß Grundbuchsauszug mit Einlagezahl, Katastralgemeinde, Grundstücksnummern, gegebenenfalls grundbücherliche Anteile, Liegenschaftsadresse, Fläche, Beschreibung des Vertragsobjektes (z.B. Einfamilienhaus oder Wohnung, diesfalls unter Darstellung der Räumlichkeiten, (Balkon, Kellerabteil, Garagenplatz, etc.)), zu übergebende oder vorzulegende Urkunden (zB.: auch Energieausweis);
 

3.) Darstellung des Grundbuchstandes: - und zwar nicht nur hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse, sondern auch hinsichtlich eventueller Belastungen – falls Belastungen (z.B. Pfandrechte) bestehen, sollte in diesem Punkt geklärt werden, ob diese mitübernommen oder grundbücherlich gelöscht werden, wobei im Falle einer Löschung festzuschreiben wäre, wer für die sogenannte Lastenfreistellung, d.h. Löschung bzw. die Herstellung der Voraussetzungen für eine Löschung verantwortlich ist. Üblicherweise wird bereits in diesem Punkt dem Vertragserrichter ein entsprechender Treuhandauftrag erteilt.
 

4.) Willenseinigung: - „ .... die Verkäuferseite verkauft und übergibt hiemit an die Käuferseite und diese kauft und übernimmt den Vertragsgegenstand............ „
 

5.) Vereinbarter Kaufpreis bzw. die Gegenleistung: - und wie diese aufgebracht, bzw. im Fall einer Darlehensübernahme übernommen werden.
In diesem Punkt wird üblicherweise auch festgehalten, dass die Grunderwerbsteuer und die gerichtliche Eintragungsgebühr beim Vertragserrichter und Treuhänder erlegt werden, welcher zweckmäßigerweise auch einen Auftrag zur Grunderwerbsteuerselbstberechnung und Anzeige bzw. Berechnung der sogenannten Immobilienertragsteuer über „FinanzOnline“ erhält.
Der Treuhänder haftet dann für die fristgerechte Überweisung an das Finanzamt und kann gleich eine „Erklärung über die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer“ ausstellen, welche dem Grundbuchsgericht vorzulegen ist. Diese Vorgangsweise kann den Zeitraum bis zur Eintragung des Eigentumsrechtes erheblich verkürzen, sodass beide Vertragsseiten früher zu ihren Rechten kommen.
 

6.) Treuhandauftrag: – in diesem besonders wichtigen Punkt – erteilen die Vertragsparteien dem Vertragserrichter und Treuhänder den Auftrag, wie und wann er den von der Käuferseite erlegten und/oder dem finanzierenden Institut überwiesenen Kaufpreis bzw. den nach erfolgter (Geld-)Lastenfreistellung (siehe auch oben unter 3.)) verbleibenden Restkaufpreis, an die Verkäuferseite ausfolgen darf.
Dem Treuhänder obliegt die besonders verantwortungsvolle Aufgabe dafür zu sorgen, dass das Eigentumsrecht der Käuferseite, wie vereinbart, in das Grundbuch einverleibt wird und die Verkäuferseite, nach Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen, den festgelegten Kaufpreis bzw. Restkaufpreis auch sicher erhält.
Dazu ist festzustellen, dass die Treuhandrichtlinien des österreichischen Notariates besonders streng sind und der Treuhänder immer den Grundsatz zu beachten hat, dass er den ihm erteilten Treuhandauftrag ohne weiteres Zutun von Dritten, somit auch von den Vertragsparteien, sicher erfüllen kann.
Bitte beachten Sie dazu auch meine Darstellungen zum Thema Treuhandschaft.
 

7.) Haftungen und Gewährleistungen: - für den Kaufgegenstand bzw. entsprechende Haftungsausschlüsse (sehr wichtig !), Regelungen hinsichtlich einer möglichen Kontaminierung.
 

8.) Regelung von Übergabe und Übernahme, insbesondere des Übergabestichtages und des Verrechnungsstichtages für Erträgnisse, Steuern, Abgaben, Betriebskosten etc.; - in diesem Punkt wird auch meist die Ablesung, Ummeldung und Umschreibung von Strom, Gas, Telefon, Fernwärme etc. geregelt.
 

9.) Die sogenannte „Aufsandungserklärung“: - mit dieser Erklärung erteilen die Vertragsparteien ihre Zustimmung, dass das Eigentumsrecht am Vertragsgegenstand für die Käuferseite im Grundbuch einverleibt wird. Gegebenenfalls wird hier auch der Löschung von bestimmten Grundbuchseintragungen zugestimmt bzw. der Eintragung von neuen Rechten, z. B. für eine Kaufpreisrestschuld, zugestimmt.
 

10.) Kosten: – hier wird geregelt, wer die mit der Errichtung und Durchführung des Vertrages verbundenen Kosten, Gebühren, Steuern und Abgaben zu tragen hat und wie gegebenenfalls zusätzliche eigene Vertretungskosten der Vertragsparteien, Lastenfreistellungskosten, Anzeige/Melde-Kosten, etc., und Provisionen verrechnet werden.
 

    Selbstverständlich sind die vorstehenden Punkte nur wirkliche Eckpfeiler die jeder Immobilienkaufvertrag unbedingt enthalten sollte und wird ein erfahrener Vertragserrichter jeden Vertrag, auch durch Aufnahme spezieller Vertragspunkte, genau auf das jeweilige Vertragsobjekt die gewählte Finanzierung etc. und auf die Bedürfnisse der Vertragsparteien Zuschneidern.
So wird es, z. B. bei einem Kaufvertrag über eine Liegenschaft notwendig sein, die Frage von möglichen Kontaminationen genau zu regeln, wohingegen bei einem Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung, beispielsweise eher darauf zu achten sein wird, ob es nicht Beschlüsse der Hausgemeinschaft gibt, welche anteilige Kostenfolgen für das Vertragsobjekt erwarten lassen (z.B. Renovierungen) oder Rückstände für die Betriebskosten bestehen. Hier lauern oft böse Überraschungen.

    Ich rate wirklich Verträge über Immobilien nur von einem erfahrenen, befugten Vertragserrichter errichten zu lassen bzw. falls Ihnen bereits ein Vertrag vorgelegt wird, diesen überprüfen zu lassen.
Die damit verbundenen Kosten sind im Vergleich zur Sicherheit für ihr Vermögen und einem möglichen Schaden oder Spätschaden wirklich überschaubar und wird Ihnen eine vom Erstgespräch über die optimale Vertragserrichtung die gesicherte Treuhandabwicklung, bis hin zur Grundbuchseintragung korrekte Abwicklung durch einen Fachmann viele Sorgen und Nachteile ersparen.

    Als Ihr Vertragsspezialist können Sie sich, gleich ob Sie Käufer sind, und damit üblicherweise das Wahlrecht des Vertragserrichters haben, oder Verkäufer sind, und einen Vertrag gerne aus Ihrer Sicht überprüfen lassen möchten, vertrauensvoll an mich wenden, damit ich mit meinem Wissen und meiner Erfahrung jeden Vertrag rechtsicher für Sie erstellen und Sie verläßlich durch das ganze Rechtsgeschäft begleiten kann.


Dr. Georg FELDBACHER
Notar & Wirtschaftsmediator
1210 Wien, Am Spitz 12

Tel.: 272 91 91
Fax.: 272 91 91 - 25
e-mail: office@webnotar.at

 

Trotz sorgfältiger Erstellung dieses Ratschlages kann vom Autor keine Garantie für die Akutalität, Form, Vollständigkeit und Richtigkeit des Inhaltes übernommen werden, weshalb eine Haftung und Gewährleistung des Autors ausgeschlossen ist.
Rechtsansprüche, beispielsweise wegen inhaltlicher Fehler, Unvollständigkeiten oder unzutreffenden Anmerkungen und Meinungen bleiben auch Mangels des Bestehens eines Auftragsverhältnisses ausgeschlossen und kann der Autor in keinem Falle für irgendwelche mittel- oder unmittelbaren Schäden haftbar gemacht werden.
Dazu gehören ohne Einschränkungen auch Schäden durch Verlust von Geschäftserträgen, Anwaltskosten oder andere finanzielle Verluste die durch Gebrauch oder Nichtgebrauch des Textes entstehen, dies auch dann, wenn der Autor von der Möglichkeit solcher Schäden in Kenntnis gesetzt wurde.
Jede Benutzung erfolgt daher vollständig auf eigene Gefahr.

Sämtliche Inhalte sind nur auf jene Gegebenheiten voll anwendbar auf welche österreichisches Recht anzuwenden ist.

Alle Rechte, insbesondere die Rechte der Verbreitung, Vervielfältigung, Übersetzung, des Nachdruckes und der Wiedergabe, sowie die Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen und Übermittlung in Netzwerken bleiben, auch bei einer auszugsweisen Verwertung, dem Autor vorbehalten.